당정의 실거주자에 대한 부담을 완화하고 서민들과 청년 등 실 수요자들의 주택 구입과 주거 안정을 위한 부동산 대책의 일부인 임대차 3법의 윤곽이 드러나고 있다.

그러나 당정의 의도와는 다르게 이 법이 통과될 것이라는 소식이 들리자 오히려 전셋값이 급등하며 널을 뛰고 있다. 그 이유는 뭘까?

임대차 3법은 ‘주택임대차보호법’ 개정안의 골자인 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 3가지 법을 일컫는다.

전월세신고제는 주택 임대차(전월세) 계약시 임대인(집주인)이 30일 이내에 임대기간, 임대료, 계약금, 중도금 등을 신고해야 하고 보증금 및 월세 등 임대차 조건이 바뀔 때에도 지자체에 신고를 해야 한다는 법이다.

종전에는 부동산 매매 계약시에만 신고를 하게 되어 있었지만 이 법이 시행되어 임대차 계약시에도 신고를 하게 되면 자동으로 확정일자가 부여돼 임차인(세입자)이 별도의 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호 받을 수 있게 된다.

또한 보증금의 보호 효과 외에도 임대 현황이 파악되므로 당국이 과세를 투명하게 할 수 있다는 장점이 있다. 다만 그 동안 임대 소득세를 납부하지 않고 있었던 임대인은 종전에 없던 과세 부담이 늘어나기 때문에 그 부담을 임차인에게 돌릴 수 있다는 우려도 있다.

계약갱신청구권제는 임대차 계약 기간이 끝났을 때 임차인이 재계약을 집주인에게 요구할 수 있는 권리이다. 현재까지 발표된 바로는 계약 기간을 2+2년(1회 연장)하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려져 있는데 이 법이 시행되면 임차인은 4년 동안의 주거 안정을 보장 받을 수 있게 된다.

또한 이 법은 존속 중인 계약에 대해 계약갱신청구권을 인정하지 않으면 많은 세입자가 바로 계약 갱신을 하지 못해 단기간에 임대료가 폭등할 수 있다는 우려를 감안하여 법 시행 전에 기존 계약자가 몇 번을 연장했든 계약갱신청구권을 쓸 수 있도록 소급한다는 방침이다.

다만 이럴 경우 일부 임대인에게는 큰 부담이 될 수 있으므로 계약이 끝나는 시점에 임대인의 권익 보호를 위해 직접 실거주를 하면 임차인(세입자)의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 길을 열어놨다. 그러나 임대인이 실거주에 해당하지 않는 거짓 사유를 들며 갱신 청구를 거부했을 경우에는 임차인에게 손해배상을 해야 하는 의무 역시 생긴다(법정손해배상청구권제도 도입).

전월세상한제는 임대인이 임차인과 재계약을 할 때 전월세 상승률을 일정 수준으로 제한하는 제도다. 계약 갱신 시 임대료 상승폭은 직전 계약 임대료의 5%를 넘지 않게 하되 지방자치단체가 5% 내에서 다시 상한을 만들면 그에 따르게 하는 것을 내용으로 하고 있다. 이는 전월세가 지나치게 상승하여 임차인의 부담이 커지는 것을 막는 제도로 재계약이 끝나고 1년 이내에 신규 계약을 진행하면 역시 적용된다.

이와 같은 임대차 3법의 시행을 앞두고 전셋값 상승폭이 커지고 있다. 임대인들은 상한제가 도입되면 보증금을 더 올릴 수 없을 것으로 보고 미리 크게 올려두거나 월세, 또는 반전세로 전환을 시키거나 계약 만기를 앞두고 실거주를 선택하고 있다.

또한 종전의 계약자들은 크게 오른 전셋값에 부담을 느껴 소급 적용될 계약갱신청구권을 이용, 이동을 하지 않을 것이기 때문에 전세를 구하는 것이 마치 하늘의 별을 따듯 어려워진 것이다.

결국 주거 안정을 위한 임대차 3법의 효과들이 맞물려 오히려 전셋값을 올려버리는 혼란한 상황을 맞게 된 것이다. 그러나 이런 역효과들은 임대차 3법이 처음 거론될 때부터 충분히 우려하고 예상됐던 결과로, 당정은 이를 만회하기 위해서라도 이번 국회 본회의에서 반드시 통과시킨다는 입장이다.

이 법이 본 취지대로 작용하기 위해서는 하늘의 별이 되어 버린 전세에 대한 수요를 충족할 수 있는 충분한 공급이 전제돼야 한다는 지적이다. 당정은 국회 본회의의 임대차 3법을 상정하는 자리에서 혼란을 잠재울 수 있는 공급대책을 함께 제시할 수 있을지 주목된다.

이호 기자 dlghcap@nextdaily.co.kr